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青沐——居而美好，不负青春

2021-05-17 18:27

与房子有关的话题总是能轻而易举的上热搜，只不过这次从“房价、房产税”变成了“租房”。

这边已经碎了一地的“蛋壳”尚未结束，合肥又有“梦岭公寓”跑路的消息。这些长租公寓的品牌名字似乎充满寓意，不是让人壳碎，就是让人梦碎。

细数长租公寓的暴雷情况，已经远超百家，涉及到的租客、房主更是以百万计。背着租金贷却还要另行租房的租客，出租了房屋却没收到钱的房主，到底谁应该为这“一地鸡毛”买单？

长租公寓为何还在“暴雷”？

一个典型的运营中的长租公寓，房主将房源委托给长租公寓运营方，并每月/季度收到长租公寓支付的固定租金。运营方收房后经过装修出租给租客，收取押金及租金。租客与资金方（一般为消金公司、银行等机构）签订一年或更长期限的贷款合同，并同时签订委托支付协议，将贷款资金支付给长租公寓，并按照约定期限还款。

理论上来讲，这种运营模式下，房主委托出租便于管理；长租公寓获得客户收取租客服务费及资金方的助贷服务费用；租客签署长期租房合同，只需月付租金减少资金占用压力；资金方获得客户发放贷款盈利。这是一种典型的多方共赢模式。

其隐患在于，资金方将租客的一年期或更长期限的贷款支付给长租公寓时，长租公寓将形成一个难以监控的资金池，一旦长租公寓将这些资金卷款跑路或挪作他用亏损时，长租公寓的暴雷就不可避免。

据不完全统计，国内租房人群超过了两亿人，其中70%以上是初入职场的90后、95后、00后，一年的“租金贷”可能是很多人两到三个月甚至更多的工资收入。这些城市中的“打工人”缺乏时间精力去维权，难以追偿被长租公寓吞没的资金，疲于应对贷款的催收，也不敢不还可能上征信的贷款，甚至还有被迫在深夜和寒冬中搬家的情况。

而在长租公寓暴雷之外，更多的乱象伴随着行业发展。

同时，由于长租公寓行业激烈的竞争，多数企业也会将资金用于高价收取房源，再以低价出租给租客，以谋求市场占有率的提高和用户规模的扩大。然而，这种本质上亏损的运营模式，一旦遇到租客不足时，现金流就会难以支撑按期付给房主的租金，此时同样会暴雷。

长租公寓目前既存在生存问题，更存在发展问题，青沐公寓针对这些问题的对策如控制好资金池的风险，限制用租客的消费贷给长租公寓“加杠杆”；管理好长租公寓融资风险；提高长租公寓的准入；保障租客、房主的权益；提供政策解决长租公寓融资和盈利问题等都提出了非常成熟的解决办法，青沐公寓是深圳市青沐公寓管理有限公司旗下的分布式长租公寓品牌，公司于2017年5月在深圳成立，正式进入长租公寓领域。青沐公寓的愿景是，让租客不止有其屋，还有品质和尊严，也让天下没有难管的房子。

住房租赁准入门槛为何如此之低？

住房是一个关乎民生、关乎百姓幸福的事情。高房价之下，当买房成为一件让众多中低收入者奢望的事情时，租房既是无奈也是现实的选择。

在国外的住房市场中，德国有近50%的人选择租房，日本的租赁房屋占新增住房的40%以上，英国、美国等国家的租房人群也常年占比超过30%。因此，发展长租公寓利于个人、利于房地产市场发展，更利于增加居民的福祉。

国内也鼓励通过租房实现“居者有其屋”，提出“租购同权”、“多主体供应、多渠道保障、租购并举”等住房制度和政策。特别是2015年国务院提出了“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”，2016年又出台了指导住房租赁市场发展的纲领性文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，政策的风口下，长租公寓就像“风口上的那只猪”一样，被吹了起来。

然而，和快速膨胀的长租公寓行业相比，对于长租公寓的准入和管理标准却异常之低，仅有的《商品房屋租赁管理办法》也面临着法律位阶低、执行力不足、可操作性不强等问题。

除了美、德、英、日等发达国家外，大部分经济体在建设租房市场过程中，都首先建立了异常严格的机构和个人准入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出现风险，都会有极大的负外部性，特别是对于本就收入低下的租客而言。

对租客种族、性别、残疾等方面的歧视，非法潜入、偷拍等对隐私的侵犯，甲醛房、隔断房等对身心健康安全的威胁，随意解约、涨租等对合法权益的侵害……

房主同样深受其苦，被堆满垃圾的新房，搬走家具的租客，改建“鸽子笼”的二房东……

看起来，无论房主、租客、员工们有多么无辜，最后也只能由市场中的这群人，为这场声势浩大的“长租公寓暴雷”买单。

青沐公寓希望用最科学化的方法解决长租公寓的发展难题，青沐公寓的创始人高兢先生，也提出了很多务实可行的方法以及建议。

据不完全统计，2018年至今，陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业已经超过了100家。如果我们秉承善意的观点，认为这些企业的出发点，是为了解决住房问题，经营不善或暴雷是客观因素，那么显然，这个行业本身存在着特定的发展难题，而其中重点在于，经营长租公寓的企业“没钱”且“没钱赚”。因此，加强市场准入和从业人员的管理，是发展长租公寓的必要，也是前提。青沐期望以极致的产品、高效的运作管理以及星级的服务，做中国最好的长租公寓资产管理商和运营服务商，让每位认真拼搏的中国青年都住有所居，居而美好。

编辑： pd09

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